החברה להנדסה ושמאות
הנדסה ושמאות מקרקעין
מפקח בניה מטעם הדיירים - תמ"א 38
למה צריך מפקח בניה מטעם הדיירים - תמ"א 38
מפקח בניה מטעם הדיירים (מפקח תמ"א 38) הוא מהנדס בניין אשר משמש כזרוע וכיד ימינם ההנדסית והמקצועית של הדיירים. המפקח מטעם הדיירים ממונה ע"י הדיירים להיות נציג שלהם ולפקח מטעם הדיירים על טיב הביצוע והאיכות של עבודות בניה ו/או שיפוצים שנערכים בבניין במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי, כל זאת במטרה לבדוק ולוודא את טיב עבודות הבניה, את התאמתם למוסכם בחוזה התמורה בין הדיירים ליזם/קבלן ולמנוע ליקויי בניה בתחום הבנייה והתשתיות, למפקח הבנייה תפקיד משמעותי בהצלחת הפרויקט.
המפקח הוא במידה רבה המקשר בין מה שנמצא בהיתר הבניה, בתכנון האדריכלי או ההנדסי לבין העובדים בשטח והציוד באתר הבנייה.
מפקח הבנייה הוא הגורם האחראי לבדוק ולוודא שכל העבודות מתבצעות לפי התכנון ולפי נהלי עבודה נכונים, בטכניקות המתאימות ותוך שימוש בחומרים המתאימים והמוסכמים.
המפקח מטעם הדיירים אינו בא להחליף את המתכננים או מנהל הפרוייקט מטעם היזם, אלא הגוף הוא המקצועי מטעם הדיירים המלווה את הבניה ותפקידו לוודא שאין ולא קיימים שינויים או חריגות מהמוסכם והקבוע בחוזה ובמפרט הטכני ולהתריע במידת הצורך על ליקויים וחריגות (כגון: מידות, אי עמידה בלוחות זמנים, שימוש בחומרים לא מתאימים וכו').
המפקח מטעם הדיירם מהווה גורם מקצועי המלווה את תהליך הבניה מטעם הדיירים המבקר את הבניה ומתריע על תקלות או שינויים.
מתי ממנים מפקח בניה מטעם הדיירים
ממולץ וכדאי למנות מפקח בניה כבר בתחילת התהליך, טעות שנפוצה אצל הרבה מבעלי הדירות היא לחשוב שמפקח בניה מטעם הדיירים ממנים רק אחרי החתימה על החוזה עם היזם/קבלן או לאחר הוצאת היתר הבניה וברגע לפניי שמתחילים לבצע את שלב הבניה.
מפקח בניה מטעם הדיירים ניתן למנות בכל שלב שנמצאים בו בתהליך התמ"א החל משלב אסיפת הסכמת הדיירים ועד לשלב תחילת הבניה, כמובן שכדאי ומומלץ למנות מפקח בניה מטעמכם כבר בתחילת התהליך כאשר יש הסכמות של הדיירים על מנת למקסם את התמורה המגיעה לדיירים כבר בתחילת הפרוייקט.
למה חשוב שלא לוותר על מפקח בניה מטעם הדיירים
היתרונות של מפקח מטעם הדיירים בזמן ביצוע פרוייקט תמ"א 38 (בעיבוי או בהריסה ובניה מחדש) הם רבים ומגוונים, אך התפקיד העיקרי והחשוב של מפקח מטעם הדיירים הוא לדאוג לשמור ולוודא שזכויות הדיירם ישמרו ושהיזם ו/או הקבלן לא יתחמקו מהתחייבויותהם לדיירים.
לא מעט פעמים קיימים ליקויים אשר היו יכולים להימנע אילו היתה נוכחות של מפקח מטעם הדיירים במקום והיתה יכולה למנוע את היווצרותם
מפקח בניה מטעם הדיירים מהווה גורם מקצועי מטעם הדיירים השומר על הזכויות והאינטרסים של הדיירים במהלך הבניה ומוודא שרמת הבניה והגמר יתאימו למוסכם בחוזה שבין הקבלן לדיירים.
בשלב הגשת הבקשה להיתר הבניה מפקח הבניה מטעם הדיירים יוודא שהתוכניות המוגשות תואמות את התחייבויות היזם.
המפקח אינו מנהל את העבודה או את העובדים ולא נמצא באתר באופן רצוף, הוא מגיע בצורה שוטפת לפיקוח על העבודות שנעשו בזמן שחלף מהביקור הקודם ובזמנים קריטיים כגון: יציקות בטון מהותיות, עבודות הנדסיות מורכבות כמו התקנת חיזוקים בהקשר של פרויקט תמ"א 38. המפקח בודק ומוודא שהכל מתנהל כשורה ובהתאם לתכנון, אך הוא גם יכול להתערב ולקבוע לוחות זמנים מסוימים, ביצוע עבודות ותיקונים דרישות השלמה ועוד.
המפקח יוודא שהבנייה נעשית בהתאם למוסכם, ללא חריגות, בהתאם לכללי בטיחות, מתקדמת בהתאם להסכם, לתוכנית הבנייה, למפרט החומרים וללוח הזמנים ויבצע מעקב אחרי הבדיקות הנדרשות וכמובן יעדכן את הדיירים/ בעלי הדירות
בגמר הבניה ואיכלוס הפרוייקט המפקח יהיה במסירת ההרחבות לדיירים, וישתתף בפרוטוקולי המסירה.
מי משלם למפקח מטעם הדיירים
כיום מקובל כבר בתחילת תקופת ההתקשרת שהיזם/ קבלן נושא בעלות המפקח מטעם הדיירים.
מפקח הבניה מטעם הדיירים נבחר על ידי הדיירים ושכר הטרחה משולם ע''י היזם.
במידה וטרם התקשרתם עם יזם/ קבלן ניתן להתקשר עם מפקח ולשלם לו בצורה עצמאית ולאחר מכן להתקזז ולקבל החזר עבור ההוצאות מהיזם/ קבלן שאיתו לבסוף מחליטים לצאת לביצוע
העלות המקובלת לביצוע פיקוח מטעם הדיירים משתנה ותלויה בכמות הדירות, מורכבות הפרוייקט, כמות הביקורים וכד'.
העלות המקובלת עבור פיקוח בניה הכולל ביקור דו-חודשי והכנת דו''ח לעדכון הדיירים על ההתקדמות היא החל מ-8,000 ש"ח כאשר המחיר משתנה בהתאם לכמות הדירות, כמות ותכיפות הביקורים וכד', כמובן שיש להכין תכנית פיקוח וביקורים מסודרת בהתאם לנכס.
מפקח מטעם הדיירים מהווה, בין היתר, גורם מקצועי המקשר בין הקבלן/יזם לבין הדיירים בתקופת הפרוייקט ולאורך שנת בדק.
מפקח בניה מטעם הדיירים ידאג להחלת חוק המכר (דירות) בהסכם עם הקבלן ולדרישת ההגנות המקובלות המגיעות לכם לפי חוק המכר (בגין: עיקוב במסירה, סטיות במידות, ליקויי בניה ועוד), מפקח מטעם הדיירים ידאג לכך שהדיירים יקבלו טבלת תמורה שמתארת מה יקבל כל דייר עם ציון שטח דירת התמורה, קומה, מחסן, חניה, מועד איכלוס/ משך הבניה ועוד.
בין היתר, מפקח בניה מטעם הדיירים ימנע ויחשוף ליקויי בניה בשלבי הבניה השונים יעביר דיווחים ועדכונים שוטפים לדיירים בנושא ההתקדמות של עבודות הבניה והאם קיימים או צפויים עיקובים בסיום העבודות והמסירה.
כדאי וממולץ שהפיקוח על הבניה מטעם הדיירים יעשה בצורה שוטפת תוך הימצאות קבועה של המפקח מטעם באתר בזמן הבניה, אך ניתן גם לבצע פיקוח אשר כולל לפחות ביקור אחד בשבוע ועד כמה ביקורים בשבוע בהתאם להתקדמות העבודות ולשיקול דעת המפקח.
רצוי לציין שהתקשרות עם מפקח בניה מטעם הדיירים לייצוג הדיירים כבר בשלבים המוקדמים של הפרוייקט אפילו עוד בטרם ההתקשרות עם היזם/קבלן תשפר את התמורה לדיירים, תשדרג את המפרט הטכני ותחסוך עלויות רבות לדיירים.
זיכרו אתם בעלי הדירות/זכויות והקרקע היא שלכם, ללא שמירה על זכויותכם והסכמתכם הפרוייקט לא יצא לפועל.
